Δημήτρης Αμπελάς| Γιατί δεν βρίσκω σπίτι;

Μια αγορά που άλλαξε μέσα σε δεκαπέντε χρόνια

Γιατί σήμερα είναι τόσο δύσκολο να βρει κάποιος ένα σπίτι στη Ζάκυνθο; Η απάντηση δεν βρίσκεται σε έναν μόνο παράγοντα. Αντιθέτως, είναι το αποτέλεσμα μιας δεκαπενταετίας, μέσα στην οποία άλλαξαν πολλά, τόσο στην κατασκευή όσο και την αξιοποίηση των κατοικιών.

Το 2007, στη Ζάκυνθο εκδίδονταν περίπου οχτακόσιες εως εννιακόσιες οικοδομικές άδειες ετησίως, σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία. Έναν χρόνο αργότερα, μετά το ξέσπασμα της διεθνούς χρηματοπιστωτικής κρίσης, η οικοδομική δραστηριότητα μειώθηκε ελαφρά, φτάνοντας περίπου τις εφτακόσιες άδειες το χρόνο. Από το 2010 έως το 2013, όμως, η πτώση ήταν κατακόρυφη, καθώς οι άδειες περιορίστηκαν στις εκατόν πενήντα με διακόσιες τον χρόνο.

Τα απόνερα της οικονομικής κρίσης ήταν πλέον εμφανή. Ως αποτέλεσμα, κατασκευαζόταν μόλις το ένα τέταρτο των κατοικιών που ανεγείρονταν λίγα χρόνια νωρίτερα. Παράλληλα, τα νέα κτήρια είχαν μικρότερες επιφάνειες, περιορίζοντας ακόμη περισσότερο το νέο οικιστικό απόθεμα του νησιού.

Την περίοδο ‘10–‘14, η αγορά ακινήτων βρισκόταν σε βαθιά ύφεση. Η ζήτηση είχε μειωθεί σημαντικά, τα διαμερίσματα παρέμεναν αδιάθετα και η πλειονότητα των ιδιοκτητών προσπαθούσε περισσότερο να περιορίσει τα έξοδά της, παρά να επενδύσει σε νέες κατασκευές ή να ‘ανοιχτεί’ σε ανακαινίσεις.

Η αλλαγή που έφερε η βραχυχρόνια μίσθωση

Από το 2015 άρχισε να αναπτύσσεται δυναμικά στην Ελλάδα η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών ιστότοπων, όπως η ερ μπι εν μπί (Airbnb). Η νέα μορφή αξιοποίησης των ακινήτων δημιούργησε μια διαφορετική πραγματικότητα τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές.

Η δυνατότητα ημερήσιας εκμετάλλευσης μιας κατοικίας προσέφερε, σε αρκετές περιπτώσεις, σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις από τη συμβατική μίσθωση. Έτσι, αρκετά ακίνητα που μέχρι τότε διατίθονταν ως μόνιμες κατοικίες, μεταφέρθηκαν στην τουριστική εκμετάλλευση.

Η μεταβολή αυτή ενισχύθηκε ακόμη περισσότερο από τη συνεχή αύξηση της επισκεψιμότητας του νησιού. Η Ζάκυνθος, ως ένας από τους σημαντικότερους παραθεριστικούς προορισμούς της χώρας, προσέλκυσε τα τελευταία χρόνια ολοένα και περισσότερους επισκέπτες, δημιουργώντας ένα ισχυρό οικονομικό κίνητρο για πολλούς ιδιοκτήτες να στραφούν στη σύντομη αξιοποίηση των ακινήτων τους.

Παράλληλα, αρκετοί ιδιοκτήτες που στο παρελθόν είχαν αντιμετωπίσει προβλήματα, όπως καθυστερήσεις στην καταβολή μισθωμάτων ή ανεξόφλητα ενοίκια, φθορές ή δυσκολίες στη διαχείριση μιας μόνιμης μίσθωσης, επέλεξαν μια διαφορετική μορφή εκμετάλλευσης των κατοικιών τους.

Οι κατοικίες που υπάρχουν αλλά δεν διατίθενται στην αγορά

Η εικόνα της στεγαστικής αγοράς δεν εξηγείται μόνο από τη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας και την ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σε εθνικό επίπεδο, η απογραφή του 2021 κατέγραψε περίπου 871.000 κενές κατοικίες, δηλαδή περίπου το ένα τέταρτο του συνολικού αποθέματος κατοικιών σε όλη τη χώρα. Τα Ιόνια Νησιά, κατά συνέπεια και η Ζάκυνθος, συγκαταλέγονται στις περιοχές με σημαντικό ποσοστό κενών ακινήτων, κυρίως λόγω της ύπαρξης ακινήτων εποχικής χρήσης και παλαιών κατοικιών που παραμένουν αναξιοποίητες.

Πρόκειται για ένα σημαντικό απόθεμα σπιτιών που, για διαφορετικούς λόγους, «δεν συμμετέχει» στην αγορά. Σε αρκετές περιπτώσεις πρόκειται για ακίνητα με πολλούς ιδιοκτήτες ή συγκληρονόμους, για κατοικίες που χρειάζονται επισκευές, αλλά οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν τη δυνατότητα να τις ανακαινίσουν, ή για ακίνητα που παραμένουν κλειστά λόγω νομικών και πρακτικών δυσκολιών.

Έτσι, ενώ υπάρχουν πολλά σπίτια, ένα σημαντικό μέρος τους δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο για όσους αναζητούν στέγη, μόνιμη ή προσωρινή.

Η σημερινή πραγματικότητα της αγοράς

Με λιγότερα νέα τετραγωνικά μέτρα να έχουν κατασκευαστεί τα τελευταία δεκαπέντε χρόνια, με την τουριστική ανάπτυξη να αυξάνει τη ζήτηση για στέγαση, με τον ολοένα και μεγαλύτερο αριθμό εποχικά εργαζομένων και κρατικών στελεχών και με ένα μέρος του κτιριακού αποθέματος να παραμένει εκτός αγοράς, η εύρεση κατοικίας στη Ζάκυνθο έχει γίνει ιδιαίτερα δύσκολη.

Η τιμή ενοικίασης, έχει πλέον διαμορφωθεί σε υψηλά επίπεδα, καθώς χονδρικά κυμαίνεται από τα 7 έως τα 10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και τη θέση του.

Αυτό σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα εκατό τετραγωνικών μέτρων, κατάλληλο για τις ανάγκες μιας οικογένειας, μπορεί να προσεγγίζει ή και να ξεπερνά τα εφτακόσια ευρώ μηνιαίως. Η τιμή αυτή, σε σύγκριση με τις μέσες απολαβές ενός εργαζομένου, δείχνει ότι ένα πολύ μεγάλο μέρος του οικογενειακού προϋπολογισμού δαπανάται πλέον για στέγαση των μελών του.

Η απόκτηση κατοικίας, ως διαφορετικό τμήμα της αγοράς, παρουσιάζει επίσης σημαντικές δυσκολίες. Το κόστος των υλικών, η αύξηση του κόστους εργασίας (ακριβότερα μεροκάματα) και οι περιορισμοί στη διαθέσιμη γη, ιδιαίτερα στις περιοχές οπου υπάρχει μεγαλύτερη ζήτηση, έχουν αυξήσει σημαντικά το κόστος δημιουργίας νέων κατοικιών.

Έτσι δημιουργείται ένα μεγάλο χάσμα: η αγοραστική δυνατότητα των ενδιαφερόμενων αγοραστών συχνά δεν μπορεί να συναντήσει τις οικονομικές απαιτήσεις των λίγων διαθέσιμων πωλητών, με αποτέλεσμα οι τιμές να βρίσκονται υπό συνεχή ανοδική τάση.

Από την άλλη πλευρά, η κατασκευή μιας νέας κατοικίας σήμερα στη Ζάκυνθο απαιτεί σημαντικό κεφάλαιο. Το κόστος μπορεί να ξεπεράσει τα χίλια πεντακόσια ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, χωρίς να υπολογίζεται η αξία της γης, η οποία, επιπλέον, θα πρέπει να πληροί τις ολοένα και πιο περιοριστικές συνθήκες δόμησης.

Ποιες μπορεί να είναι οι αναγκαίες αλλαγές;

Η αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης απαιτεί αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Δεν αρκούν περιοριστικές ρυθμίσεις ή μέτρα που απλώς μετακινούν το πρόβλημα από τη μία πλευρά της αγοράς στην άλλη, δηλαδή από τους χρήστες στους παρόχους στέγης.

Μια πρώτη κατεύθυνση είναι η αξιοποίηση των ανενεργών κατοικιών και η επιστροφή τους στη μακροχρόνια ενοικίαση.

Το πρόγραμμα που δίνει κίνητρα σε ιδιοκτήτες κενών κατοικιών ή ακινήτων που βρίσκονταν στη βραχυχρόνια μίσθωση να τις διαθέσουν ξανά για συμβατική ενοικίαση κινείται προς αυτή την κατεύθυνση.

Ωστόσο, το μέτρο αυτό μέχρι πρότινος είχε πολλούς περιορισμούς, υποσημειώσεις και αστερίσκους, που αφορούσαν τον χρόνο που θα έπρεπε να έχει παραμείνει προηγουμένως κενό το κάθε ακίνητο, καθώς και τη χρονική διάρκεια του νέου μισθώματος, προκειμένου ο ιδιοκτήτης να δικαιούται τη σχετική φοροαπαλλαγή.

Όμως τα κίνητρα, αντί να περιορίζονται, θα πρέπει να διευρυνθούν, ώστε να μπορούν να αξιοποιηθούν περισσότερα ακίνητα, ανεξάρτητα από την προηγούμενη χρήση τους. Να μην περιορίζεται, δηλαδή, το μέτρο μόνο σε κατοικίες που ήταν κενές για συγκεκριμένους λόγους, αλλά να επάγεται σε κάθε ακίνητο που μπορεί να επιστρέψει στην αγορά της μόνιμης μίσθωσης, ανεξαρτήτως του πώς χρησιμοποιούταν μέχρι σήμερα, ακόμη και αν πρόκειται για νεόδμητες κατοικίες ή για κατοικίες που ιδιοκατοικούνταν.

Η ανάγκη για περισσότερη εμπιστοσύνη στις μισθώσεις

Ένα ακόμη σημαντικό μέτρο που μπορεί να αλλάξει ουσιαστικά τον τρόπο λειτουργίας της αγοράς των μισθώσεων, είναι η δημιουργία ενός αξιόπιστου εργαλείου αξιολόγησης της συνέπειας ενός συναλλασσομένου. Αυτό το μέσο θα μπορεί να ενισχύσει την εμπιστοσύνη μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.

Με τον Νόμο 5301/2026 καταργείται η Ανεξάρτητη Αρχή Πιστοληπτικής Αξιολόγησης και οι αρμοδιότητές της μεταφέρονται στη Γενική Γραμματεία Ιδιωτικού Χρέους. Πάνω σε αυτή τη βάση δρομολογείται κάτι που μπορεί να έχει μεγάλη αξία για την κοινωνία: το Πιστοποιητικό Φερεγγυότητας των ενοικιαστών.

Η αγορά κατοικίας χρειάζεται περισσότερη εμπιστοσύνη και λιγότερη αβεβαιότητα και για τις δύο πλευρές (μισθωτές και εκμισθωτές). Με αυτόν τον τρόπο μπορεί να περιοριστεί η ανασφάλεια και η επιφυλακτικότητα των ιδιοκτητών, οι οποίοι συναντούν για πρώτη φορά έναν υποψήφιο ενοικιαστή, άγνωστο μέχρι τότε.

Με το πιστοποιητικό αυτό θα αντιστραφούν τα δεδομένα, καθώς ο εκμισθωτής θα διαθέτει ένα επιπλέον στοιχείο για να αξιολογεί τον υποψήφιο μισθωτή και θα του δίνει και έκπτωση για ‘να μην τον χάσει’, ενώ ένας συνεπής ενοικιαστής θα μπορεί να αποδεικνύει εύκολα και δωρεάν την αξιοπιστία του, χωρίς να κοινοποιούνται προσωπικά του στοιχεία.

Η γραφειοκρατία ως εμπόδιο στην αξιοποίηση κατοικιών

Σημαντικό ρόλο μπορεί να παίξει και η απλοποίηση των διαδικασιών για την ανακαίνιση κατοικιών που μπορούν να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση.

Προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω - Νοικιάζω» τονώνουν την αγορά κατοικίας, ενώ παράλληλα ενισχύουν την οικοδομική δραστηριότητα. Όμως, η πολυπλοκότητα των προϋποθέσεων και η γραφειοκρατία περιορίζουν την αποτελεσματικότητά τους.

Στο πρόγραμμα «Ανακαινίζω - Νοικιάζω», το οποίο εξαιρεί όσους διαθέτουν περιουσιακά στοιχεία αξίας άνω των τριακοσίων χιλιάδων ευρώ, υπάρχει η προϋπόθεση το ένα τέταρτο των δαπανών να αφορά σε υλικά και τα τρία τέταρτα να αφορούν στην εργασία μιας ανακαίνισης.

Η συνθήκη αυτή, που μοιάζει περισσότερο με μια δύσκολη εξίσωση, αποτελεί προϋπόθεση για να απαλλαγεί κάποιος από τους φόρους επι των δαπανών (16.000€) στο πλαίσιο μιας ανακαίνισης και φαντάζει περισσότερο ως μέτρο που αποσκοπεί στην έκδοση περισσότερων αποδείξεων, καθώς θέτει ως υποχρεωτική βάση όλες οι πληρωμές να γίνονται ηλεκτρονικά. Έτσι, η έγχαρτη γραφειοκρατία γίνεται πλέον ηλεκτρονική, χωρίς όμως να αλλάζει η ίδια η διαδικασία. 

Τι συμβαίνει τελικά; Υπάρχει κάποια λύση στην εύρεση σπιτιού;

Κατά πολλούς, ο βασικός παράγοντας του προβλήματος της εύρεσης κατοικίας είναι η βραχυχρόνια μίσθωση. Το γεγονός ότι οι εκμισθωτές στράφηκαν στον τουρισμό.

Είναι γεγονός ότι η μετατροπή ενός μέρους των κατοικιών από μόνιμες κατοικίες σε καταλύματα προσωρινής διαμονής επηρέασε τη διαθεσιμότητα ακινήτων για τους κατοίκους του νησιού. Όμως αυτή θα ήταν μια απλή απάντηση σε ένα σύνθετο πρόβλημα  Άλλωστε, η αστική μίσθωση, στην οποία συμπεριλαμβάνονται και οι μισθώσεις σύντομης διάρκειας(μικρότερες του ενός μήνα), επιβαρύνεται με τετραπλάσιο φόρο από εκείνον που καταβάλλουν τα υπόλοιπα καταλύματα που ανήκουν σε επιχειρήσεις. Και επιβαρύνονται με φορολογία που φτάνει το 45%, χωρίς να τους αναγνωρίζονται έξοδα δαπανών.

  Η σημερινή στεγαστική πίεση στη Ζάκυνθο δεν δημιουργήθηκε από έναν μόνο παράγοντα. Είναι αποτέλεσμα πολλών αλλαγών που συνέβησαν παράλληλα μέσα σε μία δεκαπενταετία. Είναι αποτέλεσμα της αθροιστικά περιορισμένης οικοδομικής δραστηριότητας. Σχετίζεται επίσης με την αύξηση του τουρισμού, που ανεβαίνει ως ποσοστό κάθε χρόνο. Σχετίζεται με τη μη αξιοποίηση μεγάλου αριθμού κατοικιών που παραμένουν ανενεργές (τα κενά ακίνητα) και, τέλος, σε όλα αυτά, έρχεται να προστεθεί η αλλαγή κατεύθυνσης που επέλεξαν πολλοί εκμισθωτές ως προς τον τρόπο αξιοποίησης των ακινήτων τους, στρεφόμενοι στη ‘βραχυχρόνια’.

Η λύση, επομένως, δεν μπορεί να είναι η απόδοση ευθύνης σε μία μόνο πλευρά της αγοράς.

Η δόμηση του νησιού κινδυνεύει επίσης από τους κεντρικούς περιορισμούς που ενδέχεται να επιβάλει το νέο χωροταξικό σχέδιο και αφορούν στα αποκαλούμενα «κορεσμένα νησιά», όπου θα ορίζονται περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, θέτοντας επιπρόσθετα εμπόδια στην ήδη απαξιωμένη, σε πολλές περιπτώσεις, γη (βλ. Ν.4759/2020).

Η πραγματική πρόκληση για τη Ζάκυνθο είναι το πώς θα καταφέρει να αυξήσει το διαθέσιμο οικιστικό της απόθεμα και, ταυτόχρονα, να δημιουργήσει τις συνθήκες ώστε ακόμη περισσότερα ακίνητα να ‘επιστρέψουν’ στη χρήση που έχει ανάγκη η κοινωνία του νησιού. Αυτό εξαρτάται κυρίως από τις κυβερνητικές κατευθύνσεις στον τομέα των ακινήτων.

Από την άλλη πλευρά, ο Δήμος μπορεί να αναλάβει πρωτοβουλίες, όπως η δημιουργία κατοικιών για δημόσιους λειτουργούς που έρχονται να καλύψουν τις ανάγκες του νησιού σε υγεία, ασφάλεια και εκπαίδευση. Αυτά τα άτομα καλούνται να διαθέσουν ένα πολύ μεγάλο μέρος των απολαβών τους για τη διαμονή τους στο νησί, αδυνατώντας έτσι να ανταποκριθούν στα υπόλοιπα προσωπικά τους έξοδα.

Σε γενικές γραμμές, η αγορά κατοικίας δεν λύνεται με απλοϊκές ερμηνείες. Λύνεται με τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας, ώστε να δημιουργηθούν περισσότερες κατοικίες. Λύνεται με λιγότερες ρυθμίσεις που στοχεύουν αποκλειστικά στο να μη χαθούν φορολογικά έσοδα. Λύνεται με δίκαιους κανόνες και με αποφάσεις που βασίζονται στα πραγματικά δεδομένα της αγοράς κατοικίας και όχι με περισσότερες περιοριστικές διατάξεις στους τρόπους χρήσης των σπιτιών (βλ. Ν.5162/2024).